COMPTE RENDU DU
CONSEIL D' ADMINISTRATION MASSE DU 24/03/2005

Ici notre déclaration préalable

PREALABLE :

Lors de la commission restreinte du 15 mars (la commission restreinte est en fait une réunion qui peut s' apparenter à un groupe de travail préparatoire au conseil d' administration et fait donc figure d' explications de textes), chaque point du jour a donc été décrypté ou presque, dont l' un avait rapidement tourné à une brève polémique : l' administration proposait un projet de convention de location et/ou de réservation avec les bailleurs privés, qui actait notamment le principe de laisser en rapport direct le bailleur social avec le locataire : en clair, cela veut dire, que contrairement à ce qui se passe actuellement, le
locataire paie directement son loyer au bailleur (au lieu de le payer à la masse, qui elle-même
le paie au bailleur).
La CGT, en réaction immédiate avait refusé ce principe au nom du désengagement de la masse. Les autres OS n' avaient eu que le temps pour certaines (dont SOLIDAIRES) d' acquiescer, la Directrice de l' EPA s' empressant d' annoncer que s' il y avait refus ferme, elle retirait ce point de l' ordre du jour, et le débat sur ce sujet s' était achevé avant même d' avoir réellement commencé.
Ce point apparaissait cependant toujours dans l' ordre du jour proposé pour la séance du 24 mars…

L' INTRO:

La plupart des OS ont fait une déclaration préalable à ce conseil d' administration (CFDT, SOLIDAIRES, FO et CGT), comme souvent, assez générales. SOLIDAIRES et la CGT y avaient inclus la demande de retrait de l' ordre du jour du point « sensible » relaté ci-dessus. Comme d' habitude, le DG a répondu globalement à ces interventions, précisant que les points concernant directement l' ordre du jour serait examinés en cours de séance (ce qui n' a été fait que partiellement, comme d' habitude aussi). Résumé de la « bonne parole » :
Personne ne peut douter de la vocation sociale de l' EPA Masse, tout le travail est accompli dans le respect de cet objet, et il n' est pas question d' accepter des soupçons de dévoiement éventuel de l' établissement.
Sur la situation comptable, il affirme la neutralité absolue de l' IS dans ces contrôles, les comptes présentés sont le reflet de la réalité. Le locataire doit fournir les ressources de l' établissement et la subvention n' aura bientôt plus d' argumentation s' il n' y a pas un effort des locataires. On est très loin de l' orientation vers une gestion type HLM : la preuve, nos niveaux de loyers et notre comptabilité sont très éloignés des pratiques HLM. On doit de toutes façons aller vers une augmentation inéluctable de nos niveaux de loyers, « les loyers ne sont gratuits pour personne » (CQFD !). Il rappelle qu' à l' époque de la création de l' EPA, la Masse avait reçu l' injonction de clarification, de la part de la Cour des comptes, car il y avait grande confusion de « caisse » entre la Masse et la Douane (c' est à dire l' état). Ces comptes peuvent paraître « ésotériques » mais sont justes et reflètent la vérité, « il n' y a pas de pactole caché ».
Le DG a également rappelé qu' il était hostile à tout principe d' endettement, et qu' il ne fallait donc pas faire de programmation au delà de nos moyens. Il a souligné que nous étions au maximum de nos possibilités, en sauvegardant un fonds de roulement nécessaire. Les logements masse doivent effectivement être près des implantations douanières, mais la masse n' a pas de capacité d' anticipation, c' est la DGDDI qui décide. C' est donc à l' EPA de s' adapter à la structure douanière, en réagissant. (NDLR : ça s' appelle du fouttage de gueule !) Pour l' instant la masse a ciblé les régions à forte implantation douanière et où le coût du logement est élevé : IDF, Léman, Nice. Mais elle subit la loi de l' offre et de la demande. Sur les délais de transmission des documents préparatoires, il a promis de « faire attention ». Il a bien conscience du « climat de méfiance » due à la complexité des différents statuts juridique du parc géré par l' établissement et un groupe de travail est programmé à ce sujet le 16/06/05.
Il a indiqué qu' il s' était engagé à saisir le ministre sur le problème des remises aux domaines (actuellement le produit des ventes revient intégralement à l' état et rien à la Masse) et qu' il avait tenu sa promesse ; il a cependant confessé que les changements successifs de ministre avait un peu retardé les choses, et que le dossier était relancé. Enfin, il a accepté de retirer le point « litigieux » de l' ordre du jour, en précisant qu' il n' avait pas assisté à la commission restreinte et qu' il souhaitait quand même entendre nos avis.

NDLR : Le DG s' est bien entendu bien appliqué à ne pas nous redemander ces avis. Sur le
reste, il n' y a pas eu de réponse, notamment à la demande de SOLIDAIRES de
communication de tout dossier, notamment le rapport de la Cour des comptes : à la
commission restreinte, on nous avait indiqué que ce rapport n' était pas encore parvenu,
seulement les avis de l' enquêtrice, et que nous n' aurions pas accès à ce rapport, qu' il nous
serait fait une synthèse (c' est normal pour des administrateurs de ne pas avoir accès à
certains documents ?). Et notre Directeur nous a quand même fait bien plaisir, dans ce grand
oral rituel en n' hésitant pas à affirmer « je ne vois pas en quoi la Masse des Douanes
deviendrait inféodée au capital »…

1) LES POINTS D' INFORMATION

Dans le cadre de l' opération de réhabilitation de la résidence de Neuilly, 22 appartements seront attribués à l' EPA. Ces studios feront entre 21,35 M2 et 26,85 M2. Le montant loyer+ charges se situera, en fonction de la surface entre 311,30 391,50 euros. Il faut noter que les charges sont forfaitaires et incluent notamment l' eau et l' électricité, il n' y aura donc pas de régularisation des charges. La gestion de cet ensemble est de type « foyer » : une laverie sera à la disposition des locataires, mais les logements seront loués vides . Il faut
noter aussi une possibilité de parking (50 euros mensuels). La première tranche de logements devrait être livrée en mai (en clair, il faut compter juin). «le service d' IDF sera tenu informé en temps réel », donc à suivre !
A ce sujet, SOLIDAIRES a rappelé que lors du CA du mois d' octobre, nous avions constaté que les tarifs de Neuilly étaient pratiquement identiques à ceux proposés par exemple à l' Hay les Roses pour une chambre de célibataire : le principe de forfaitisation des charges pour ces chambres avait été acté et le service central devait ré étudier ces forfaits. Réponse : c' est en cours de révision à la baisse, et les instructions ne devraient pas tarder à arriver…
Programme de construction rue de Thionville : La promesse de bail emphytéotique sur 40 ans a été signée avec I.3F et le bailleur a procédé au choix du maître d' œuvre. Bonne nouvelle, a priori, ce programme devrait être réalisé selon les normes HQE (haute qualité environnementale) qui, si elles sont bien réelles (à vérifier) signifient notamment confort et dépenses d' énergie réduites pour le locataire.
Autre bonne surprise : Le bailleur devra verser un droit de bail d' un peu plus de 23 000 euros annuels (c' est à dire pendant 40 ans). L' état a accepté de rétrocéder ce droit de bail à l' EPA, ce qui a pour résultat, en calculant en euros constants, de réduire la participation initiale de l' établissement (1 million d' euros) à 111 000 euros environ. Réservation de 2 T3 et 2 T4 en Martinique : cette réservation est de 30 000 euros par
logement pour une durée de 35 ans (plutôt raisonnable compte tenu des coûts locaux). Le service central continue les négociations avec le même bailleur afin d' envisager d' autres réservations

2) LA NOUVELLE CONVENTION DE LOCATION ENTRE L' EPA ET LA SNI :

Rappel (pour les non initiés) des diverses étapes du feuilleton Masse(puis EPA)/CILOF(puis SNI) :
En 1997, un protocole a été signé pour définir la situation juridique des cités construites dans les années 60 par la CILOF, avec participation financière de l' état/masse. 2 catégories de cités existaient :
1° celles construites sur terrains domaniaux, elles ont été remises progressivement à l' état/masse, puis à l' EPA.
2° celles construites sur terrains appartenant à la CILOF/SNI. La SNI s' était engagée à y faire des travaux de réhabilitation.
Cette deuxième catégorie a fait l' objet d' un affinement (annexe 3 et annexe 4 du protocole) :
a) annexe 3, les cités à faible occupation douanière : : elles sont revenues en pleine propriété à la SNI et la participation financière de la Masse é été remboursée et affectée aux travaux à réaliser dans les cités de l' annexe 4
b) annexe 4, les cités à forte occupation douanière : l' EPA restait locataire et il lui incombait taxes foncières et menu entretien courant, en continuant à payer les loyers de tous les logements, y compris ceux vacants. On n' a pu que constater, de manière récurrente des difficultés de gestion et des problèmes d' interprétation, notamment sur les travaux d' entretien.
D' où l' idée d' une simplification, c' est à dire ramener le statut des cités de l' annexe à celui des cités de l' annexe 3 :
La SNI reprend en pleine propriété l' annexe 4, moyennant le remboursement à l' EPA de sa participation financière, valeur convenue au 31/12/96, soit 1 728 000 euros.

NDLR : cette solution apparaît comme la plus raisonnable et finalement, on se demande si on
a vraiment le choix. Il est cependant apparu, qu' au gré des différentes étapes, il y avait eu
incompréhension générale : cela vient sans doute de la méconnaissance juridiques des uns et
des autres (administration et OS), de la mauvaise transmission de l' information, de l' erreur
d' interprétation…Bref, on a quand même la nette impression de s' être faits bien avoir par la
CILOF/SNI !

Revenons donc à cette question 2, nouvelle convention entre EPA et SNI, censée assainir la situation : d' abord les cités concernées : Hérouville saint clair (Basse Normandie), Hendaye(Bayonne), Brest Kerhallet, Lannion, Lorient Kersablec, Quimper, Rennes 1 Zup Vern, Rennes 2 Blosne, Saint Brieuc, Vannes Zup de Minimur(Bretagne), Fleury les aubrais(Centre), Besançon Montbéliard(Franche Comté), Limeil Brévannes, Sarcelles, Tremblay 1, Tremblay 2 (IDF), Bellegarde(Léman), Avignon(Provence), Rouen Canteleu(Rouen). Soit un total général actuel de 688 logements.

La convention de location est signée pour 15 ans, avec possibilité de renouvellement quinquennal, et un avenant annuel pour prendre acte de la modification éventuelle du nombre de logements loués à l' EPA. La SNI et l' EPA feront le point en 2012 pour déterminer les travaux à effectuer pour la durée du bail restant à couvrir. Les mesures induites par cette convention sont celles du droit commun. Les loyers appliqués par la SNI sont soumis à une actualisation annuelle indexée sur l' indice de référence en vigueur (actuellement celui du coût de la construction). Par contre, des mesures spécifiques sont actées dans cette convention : Dans l' hypothèse d' une cession par la SNI d' un des ensembles immobiliers, garantie de maintien de location à l' EPA et maintien des loyers dans les mêmes conditions, Désignation des occupants des logements par l' EPA (c' est à dire, fonctionnement actuel maintenu : commissions d' attributions Masse), Garantie par l' EPA du paiement des réparations locatives (en décodé, les locataires sont toujours exonérés du paiement d' une caution)
Gestion spécifique des appartements affectés au logement collectif des célibataires (en clair, la SNI ne met pas son nez là-dedans, sauf pour effectuer des travaux), Gestion des contrats d' assurances des locataires toujours assurée par l' EPA, Réalisation par la SNI des états des lieux d' entrée et de sortie des locataires (là, il y a un vrai changement, jusqu' à présent, c' était nos responsables de cités qui étaient chargés de cette
tâche), Poursuite de la gestion des personnels contractuels de droit public(Berkani) par l' EPA (ça veut dire que la SNI accepte de laisser en place, le cas échéant, les gardiens « Masse » en place au moment de la « passation de pouvoir » et rien n' est modifié pour eux.

Cerise sur le gâteau : Sur les 688 logements repris initialement à l' annexe 4, 603 seulement vont être conservés par l' EPA, les 85 autres passant étant rendus à la SNI. Explications de l' administration : 569 logements sont occupés par des agents, 48 sont vacants et les autres sont occupés par des tiers (à comprendre au sens large, c' est à dire y compris les retraités). Certains logements vacants vont néanmoins être conservés par l' EPA, au titre du principe de précaution, ces vacances étant qualifiées de « rotation » (mais il faudra faire un point régulier sur la situation de ces logements), d' autres vont être rendus à la SNI parce que les besoins des douaniers sont en baisse constatée. Quant aux logements occupés par des tiers,
ils vont tous être rendus à la SNI, car, s' il sont occupés par des tiers, c' est bien qu' il ne sont pas convoités par les agents, y compris en IDF, où l' on est pourtant en recherche permanente de logements !(CQFD). La remise à la SNI des logements occupés par des « non douaniers » serait une condition sine qua non pour la signature de cette convention. Le service central nous a aussi expliqué que la SNI avait promis qu' elle pourrait, ponctuellement, et le cas échéant, proposer d' autres logements de son parc à des agents des
douanes. En clair, après le rappel du DG sur la mission de l' EPA, c' est à dire loger les douaniers actifs,
même s' il a conscience que le pouvoir d' achat des retraités, par exemple, est souvent assez bas, mais « nous avons une mission sociale ciblée », dorénavant, les retraités ne pourront plus prétendre au maintien dans les lieux, au delà des trois mois réglementaires après la date d' effet de leur mise à la retraite.

NDLR : pour les tiers actuels, qui vont donc être rendus avec leur logement à la SNI, s' il ont certes la chance de ne pas être obligés de quitter d' urgence leur appartement, on ne sait pas du tout à quelle sauce ils vont être mangés par la SNI (caution, loyers…), puisqu' ils sortent complètement de la convention Masse !

Sur les « détails » d' application technique de cette convention, SOLIDAIRES, notamment, a posé beaucoup de questions (cela avait déjà été fait en commission restreinte) pour lesquelles, la plupart des réponses sont restées, quand elles existaient, plutôt évasives : SOLIDAIRES a en tout état de cause exigé que des notes d' explications et d' informations soit faites très rapidement en direction des services régionaux, des locataires, des tiers, des personnels« Berkani », des responsables de cité… : réponse ; d' accord, évidemment…
- Pour les locataires, nous annonce-t-on, il n' y aura aucun changement de conditions de locations, les évolutions de loyers facturées à l' EPA par la SNI seront « corrigées » en interne, puisque les logements concernés restent dans le champs de la péréquation ! On nous a aussi précisé qu' il n' y aurait pas de principe de plafonds de ressources instauré pour accéder aux logements (NDLR : on peut quand même s' inquiéter un peu)
- Sur les personnels « Berkani » : SOLIDAIRES s' est inquiété du droit de regard de la SNI sur les fonctions par exemple de « nos gardiens ». En effet, si officiellement, ils restent gérés par l' EPA, il n' en reste pas moins que leurs immeubles ne seront plus occupés exclusivement par des locataires « masse », et que les locataires « SNI » ne passeront pas par « l' écran » (définition de l' administration) que constitue l' EPA entre la SNI et les locataires. De même, le rôle des responsables de cité va être considérablement modifié (problème des états des lieux notamment).
La réponse peut être résumée par : euh !, peut-être, effectivement… , et finalement : tout sera dans les notes d' informations et d' explications. Seule certitude, quand un de « nos » gardiens arrêtera son activité (retraite, départ…) c' est la SNI qui décidera de son remplacement. A ce sujet, la CGT a réaffirmé qu' elle voulait conserver le contrôle des nominations de gardiens, pour réserver ces postes à des conjoints de douaniers, ce qui correspond à création d' emploi dans « la famille douane ». FO était d' accord. ( les autres ne se sont pas exprimés. SOLIDAIRES (SUD, à l' époque)non plus, qui avait déjà affirmé lors de « séances » antérieures que nous n' avions pas de tabous en la matière et que c' est la compétence qui devait être mise en avant).
- Sur les chambres de célibataires : La SNI n' envisage pas d' accepter de nouvelles transformations d' appartements. Au contraire, mais il n' y aurait pas de date butoir, il serait plutôt question de réduire progressivement le nombre des appartements « communautaires » et de leur rendre leur statut d' appartements « normaux ».
- Suite à une remarque de FO, il a aussi été précisé qu' il n' y aurait pas de facturation spécifique des états des lieux, désormais effectués par la SNI, ce coût sera inclus dans les charges.

3) CONVENTION D' OCCUPATION APPLICABLE AUX LOGEMENTS SNI

Cette question est directement liée à la précédente. Actuellement, les locataires des logements« annexe 4 » signent, exclusivement avec l' EPA, une convention d' occupation. Désormais, ils signeront une convention avec l' EPA et une autre avec la SNI (comme cela se passe dans le cadre d' autres conventions de réservations avec d' autres bailleurs). La nouvelle convention proposée entre l locataire et l' EPA est très « allégée » par rapport à celle en vigueur actuellement. Elle reprend en fait les articles concernant le paiement des redevances d' occupation et des charges et stipule que le locataire n' aura pas de dépôt de garantie à payer, mais qu' il s' engage à rembourser la masse des montants des réparations locatives qui lui seraient imputables. Jusque là, rien d' anormal. Mais les articles concernant la durée de location et la résiliation de la convention, notamment, font référence à la convention d' habitation conclue directement par le locataire avec la SNI : et bien sûr, pas question visiblement d' avoir un modèle de convention type proposé par la SNI !
On nous a alors raconté que la convention SNI était plutôt à rapprocher d' un règlement intérieur. Du coup, à notre question, mais alors qu' advient-il de notre propre règlement intérieur ? : c' est pratiquement identique (NDLR : pas convaincue)
VOTE : portant en même temps sur les questions 2) et 3) (en toute logique)
Pour : Administration et SNCD
Contre : CGT
Abstention : SOLIDAIRES, CFDT, FO, UNSA

4) MODIFICATION DE LA CONVENTION D' OCCUPATION DES TIERS

Cela n' a rien à voir avec les conventions précédemment évoquées. En fait, et c' est une bonne nouvelle depuis le temps qu' on l' attendait, la suppression du précompte sur salaires des loyers va enfin s' appliquer (on l' avait votée en 2002). Pour de sombres problèmes informatiques, cette affaire avait été retardée. On nous annonce maintenant que le précompte devrait s' arrêter au 01/01/2006. En attendant, les comptables devraient se lancer dans une grande campagne de sensibilisation des locataires afin qu' ils optent pour le prélèvement automatique sur leur compte bancaire. Ce prélèvement automatique ne peut pas être imposé ( il requiert absolument l' accord du débiteur). Et le but de ce point 4) est d' inclure dans la rubrique« paiements » des conventions tiers cette possibilité : Rien à dire
Du coup, vote : tout le monde OK

NDLR : le précompte sur salaire avait de nombreux inconvénients, notamment pour le comptable comme pour le locataire il se heurtait souvent à la barrière de la quotité saisissable (d' où complications pour les reliquats à payer), il handicapait souvent les locataires désireux de faire un prêt (ou comment expliquer le bulletin de salaire pour faire admettre le revenu exact), le cas échéant, il empêchait toute tentative d' action d' associations de locataires(certes interdites) visant par exemple à bloquer les loyers sur un compte, en attendant des négociations avec le propriétaire en cas de gros problèmes…

5) RAPPORT DE LA COMMISSION D' AUDIT ET DE VERIFICATION DES COMPTES

Pour être bref sur le sujet, on ne peut que constater que le compte financier est présenté de manière de plus en plus claire et s' avère de plus en plus juste, y compris dans les moindres détails. Les analyses de ce compte commencent à être bien affinées et pourront permettre des perspectives fiables.
Bref, tout le monde a voté pour. SOLIDAIRES a précisé que cette approbation justifiée par l' honnêteté, la véracité et la fiabilité de ce compte financier n' engageait en rien son appréciation sur les orientations
budgétaires.

6) DECISION MODIFICATIVE AU BUDGET 2005

C' est un exercice technique qui recouvre l' ajustement du niveau des crédits prévus aux besoins de l' établissement et le report de la gestion de crédits non utilisés en 2004 sur la gestion 2005. Il contient, évidemment, l' augmentation de recettes due au remboursement SNI dont nous avons parlé avant.
Dans un souci de logique, dans la mesure où nous n' avions pas approuvé le budget primitif
2005, SOLIDAIRES s' est abstenu (ainsi que la CGT), les autres ont voté pour.

7) PROGRAMMATION IMMOBILIAIRE COMPLEMENTAIRE 2005

Cette programmation supplémentaire est le fruit de la recette complémentaire, suite directe des tractations avec la SNI. SOLIDAIRES a indiqué que sur le fond nous étions toujours d' accord pour des travaux supplémentaires dans les cités, mais que nous n' étions pas sûrs que les priorités choisies, parmi tous les travaux en attente, étaient vraiment justifiées.
VOTE : pour : Administration, SNCD, CGT, CFDT, FO
Abstention : SOLIDAIRES, UNSA

8) DIVERS

Calendrier prévisionnel des réunions :
06/10/05 commission restreinte (vu les problèmes de transmission des documents
préparatoires, il a été convenu que la date de la commission d' audit et de vérification des
comptes serait dissociée de celle de la commission restreinte : donc à préciser)
18/10/05 conseil d' administration
16/06 groupe de travail sur le statut juridique du parc de logements géré par l' EPA, suivi
d' une formation aux nouveaux élus
22/06 groupe de travail sur le dispositif électoral

Star academy

Enfin, il faut noter, pour ce conseil d' administration, un vent d' ambiance victoires de la musique : ça a commencé par le DI d' IDF qui a rendu hommage au comptable secondaire pour son immense travail au niveau des impayés, ensuite le DG a très vivement remercié la Directrice de l' Etablissement pour le travail accompli(elle quitte le service central masse en septembre prochain), elle même remerciant pour les remerciements et associant son équipe…
ouf, on s' est arrêté là !

COMMENTAIRES :

C' était calme, plutôt trop calme ! Comme si chacun, sans rien dire, ou à mots couverts, avait les mêmes inquiétudes sur l' avenir de cette institution. On a bien l' impression que l' administration, en retirant le point « litigieux » de l' ordre du jour, sans argumenter, agissait presque avec préméditation : céder sur un « gros » morceaux, pour faire passer plus en douceur des couleuvres à peine moins grosses !
On a quand même beaucoup de mal à envisager l' avenir de l' établissement avec sérénité. Il semble évident que l' administration reviendra à la charge avec son modèle de convention de réservation calquée sur les services sociaux. Les seules sauvegardes actuelles sont l' exonération de paiement de caution par le locataire et l' existence du secours de masse (on verra bien ce qu' en dit la Cour des Comptes), sans oublier les commissions d' attributions des logements qui se font encore sous le contrôle des OS ;
En étant pessimiste (ou réaliste ?), on peut se demander, au regard des problèmes et déficits de logements sociaux en général, du désengagement masqué de l' état sur le sujet, Si l' engagement d' une organisation syndicale, du moins la nôtre, dans un organisme comme l' EPA ne devient pas, par euphémisme, de moins en moins indispensable, surtout quand elle se borne à entériner, même par défaut, des décisions déjà prises et antisociales.

SOLIDAIRES DOUANES était représenté par Fabienne LAURENT et Béatrice SOBOTA